กฎหมายครอบครองปรปักษ์ คืออะไร ?

ในช่วงที่ผ่านมาหลาย ๆ คน คงจะเห็นประเด็นข่าวอันร้อนแรงเกี่ยวกับการ “ครอบครองปรปักษ์” กันมาบ้างแล้ว จนเป็นเหตุให้คำ ๆ นี้ ได้กลายเป็นคำค้นหาที่ติดอันดับใน Google ว่าการครอบครองปรปักษ์คืออะไร ? มีหลักเกณฑ์มีข้อบังคับหรือมีข้อเกี่ยวข้องกับทางกฎหมายอย่างไรบ้าง ? ซึ่งอันดับแรกเราต้องขอบอกก่อนเลยว่าการครอบครองปรปักษ์ ถือได้ว่าเป็นข้อกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่คนไทยทุกคนควรจะต้องทำความเข้าใจและรับรู้รายละเอียดเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ เพื่อที่จะได้รักษากรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของอสังหาฯ หากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันขึ้นมาในอนาคต และในวันนี้ทีมงาน Renthub จึงจะขอมาสรุปใจความสำคัญของ “การครอบครองปรปักษ์” ในแบบฉบับที่เข้าใจได้ง่าย ๆ ให้คุณได้อ่านกัน

 

การครอบครองปรปักษ์คืออะไร ?

สำหรับการครอบครองปรปักษ์ คือ ข้อกฎหมายเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์  โดยการครอบครองปรปักษ์ถูกบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ระบุว่า

“บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”

หรือหากจะสรุปแบบง่าย ๆ เลยก็คือ หากคุณไม่เข้าไปดูแลบ้าน ที่ดิน หรืออสังหาฯ เป็นเวลานาน จนมีบุคคลอื่นเข้าไปใช้ประโยชน์และปฏิบัติครบหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด (บุคคลอื่นได้เข้าไปครอบครองอสังหาฯ ของคุณติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี (5 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์) ก็จะทำให้คุณเสียกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นไปโดยปริยาย (แม้จะมีโฉนดที่ดินอยู่ในมือ) ส่งผลให้เจ้าของบ้าน เจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ทุกรูปแบบควรจะต้องเข้าไปดูแลอสังหาฯ อยู่เสมอ ๆ เพื่อป้องกันข้อพิพาทที่อาจจะเกิดขึ้น  

** สังหาริมทรัพย์ เป็นสินทรัพย์ที่ไม่ติดอยู่กับที่ สามารถนำติดตัวไปไหนมาไหนได้ เช่น เพชร ,ทอง , เครื่องปรับที่มีมูลค่า, รถยนต์ ฯลฯ)

 

หลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์

สำหรับการครอบครองปรปักษ์อสังหาริมทรัพย์มีหลักเกณฑ์ตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 ดังนี้

1. ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของผู้อื่น
2. โดยสงบและเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ
3. ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี และ 5 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์

 

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการครอบครองปรปักษ์

• การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนด โฉนดตราจอง หรือเอกสารกรรมสิทธิ์ประเภทอื่น ๆ ส่วนทรัพย์ประเภทที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เช่น ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน) หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) หรือที่ดินมือเปล่าไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้

• แต่อาจแย่งการครอบครองกันได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1375 แต่ไม่มีกฎหมายรับรองให้สามารถยื่นคำร้องหรือคำฟ้องขอให้ศาลสั่งให้ได้กรรมสิทธิ์ได้แบบครอบครองปรปักษ์ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5389/2549)

• การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์ของผู้อื่น ทรัพย์ของตนเองไม่สามารถอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ เช่น อ้างว่าเป็นที่ดินของตนเองแต่ใส่ชื่อของคนอื่นแทน (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 538/2536) หรืออ้างว่าครอบครองปรปักษ์ในที่ดินที่ได้รับมรดกมา (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4843/2545)

• การครอบครองทรัพย์ของผู้อื่น ผู้ครอบครองไม่จำเป็นต้องทราบว่าทรัพย์นั้นเป็นของผู้อื่น อาจเข้าใจว่าเป็นของตนเองก็ได้ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5794/2551, 5596/2552)

• การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือ ต้องใช้สอยทรัพย์นั้นอย่างเดียวกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ ขัดขวางไม่ให้ผู้อื่นเข้ายุ่งเกี่ยวกับทรัพย์นั้น และต้องไม่เป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิหรือยอมรับสิทธิของบุคคลอื่น เช่น
• การที่ผู้ซื้อครอบครองที่ดินตามสัญญาซื้อขายถือว่าเป็นการครอบครองแทนผู้ขายจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7490/2551)
• การที่ทายาทคนหนึ่งครอบครองที่ดินมรดกทั้งหมด ถือว่าเป็นการครอบครองแทนทายาททุกคน ต้องมีการบอกกล่าวต่อทายาทอื่น ๆ ก่อนว่าเจตนายึดถือเพื่อตนจึงจะเริ่มนับว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ได้ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2760/2548)
• การครอบครองที่ดินโดยเจ้าของที่ดินอนุญาตให้อยู่อาศัยไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5352/2539)
• เจ้าของรวมคนหนึ่งครอบครองที่ดินถือว่าครอบครองแทนเจ้าของรวมคนอื่น ๆ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 945/2537)

• ถ้ามีการโอนกรรมสิทธิ์ในระหว่างที่ครอบครองปรปักษ์ยังไม่ครบ 10 ปี และผู้รับโอนได้กรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน มีผลทำให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านี้สิ้นผลไป ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5801/2544, 8700/2550)

• ต้องเป็นการครอบครองโดยสงบ เช่น ไม่ได้ถูกฟ้องคดี และต้องเปิดเผย คือ ไม่ได้หลบ ๆ ซ่อน ๆ แต่แสดงออกต่อบุคคลทั่วไปโดยเปิดเผย

 

วิธีป้องกันการครอบครองปรปักษ์จากบุคคลอื่น

• ต้องหมั่นเดินทางไปดูเพื่อตรวจตราที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ เป็นประจำ อย่างน้อย 3 - 6 เดือน ต่อ 1 ครั้ง
• ติดป้าย/ล้อมรั้วกันเขตที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ให้ชัดเจน เพื่อแสดงความเป็นเจ้าของและกำหนดเขตแดนที่แน่นอนว่าตรงไหนเป็นกรรมสิทธิ์ของเราบ้าง
• เสียภาษีตามกฎหมายกับกรมที่ดินหรือหน่วยงานราชการ
• ทำธุรกรรมกับกรมที่ดินเป็นครั้งคราว เพื่อตอกย้ำความเป็นเจ้าของที่ดินกับทางภาครัฐ
• ตรวจสอบว่าหลักหมุดยังอยู่ที่เดิมหรือไม่ ? หลักหมุดสูญหายหรือเปล่า ? ซึ่งถ้าหลักหมุดหายให้แจ้งความในทันที
• ควรรังวัดที่ดินอย่างน้อยทุก 5 ปี เพื่อตรวจสอบที่ดินว่าเพิ่มหรือลดลงหรือไม่
• ให้รีบทำเรื่องคัดค้านหากพบว่าบุคคลอื่นเข้ามาใช้ประโยชน์หรือเข้ามาครอบครองที่ดิน/อสังหาฯ ของคุณ

ซึ่งรายละเอียดดังกล่าวจะช่วยลดโอกาสที่บุคคลอื่นจะเข้ามาครอบครองปรปักษ์ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ของคุณได้เป็นอย่างดีเลยทีเดียว

 

ขอขอบคุณข้อมูลจาก : สำนักงานศาลยุติธรรม

 

รายละเอียดทั้งหมดเป็นข้อมูลเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ที่คนไทยทุกคนควรจะต้องรับรู้ โดยเฉพาะใครที่มีอสังหาฯ ในการครอบครองหลาย ๆ แห่ง จนอาจจะหลงลืมและทำให้ต้องสูญเสียกรรมสิทธิ์ไปโดยไม่รู้ตัว และไว้โอกาสหน้าทีมงานจะนำข้อมูลอะไรมาฝากอีก คุณก็สามารถติดตามบทความดี ๆ แบบนี้ได้ที่ Renthub Blog : บทความที่รวมทุกเรื่องราวของชาวหอพักอพาร์ทเม้นท์