เวนคืนที่ดินคืออะไร ? ได้ค่าตอบแทนเท่าไหร่ ? หาคำตอบได้ในบทความนี้

หลาย ๆ คน คงจะเคยได้ยินคำว่า “เวนคืนที่ดิน” กันมาบ้างแล้วใช่ไหมล่ะคะ ? แต่เราก็เชื่อได้เลยค่ะว่าไม่มีใครที่จะอยากโดนเวนคืนที่ดินอย่างแน่นอน เพราะว่าเราจะต้องสูญเสียที่อยู่หรือที่ดินอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แม้ว่าจะมีค่าตอบแทนหรือที่อยู่อาศัยแห่งใหม่ทดแทนให้ก็ตาม และในวันนี้เราจึงจะขอพาคุณไปทำความรู้จักกับการเวนคืนที่ดิน ว่ามันคืออะไร ? ได้ค่าตอบแทนเท่าไหร่ ? และเรามีวิธีการเช็คพื้นที่ที่สุ่มเสี่ยงจะโดนเวนคืนที่ดินหรือไม่มาฝากอีกด้วยค่ะ

เวนคืนที่ดิน คืออะไร ?

เวนคืนที่ดิน คือ การที่รัฐหรือหน่วยงานราชการทำการบังคับซื้อที่ดินคืนจากเอกชนหรือประชาชนที่เป็นเจ้าของที่ดิน เพื่อนำไปใช้ในกิจการที่เป็นสาธารณประโยชน์ เช่น สร้างถนน สร้างทางพิเศษหรือทางด่วน สร้างเขื่อน อ่างเก็บน้ำ สร้างสถานีรถไฟฟ้าหรือสร้างรางรถไฟฟ้าความเร็วสูง เป็นต้น ซึ่งการเวนคืนที่ดินจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อรัฐมีความจำเป็นที่จะต้องใช้ที่ดินดังกล่าวเพื่อกิจการที่เป็นสาธารณประโยชน์เท่านั้น หากรัฐไม่มีความจำเป็นหรือมีการเวนคืนที่ดินเพื่อกิจการที่ไม่เป็นไปตามวัตถุประสงค์ที่กฎหมายกำหนด เจ้าของที่ดินมีสิทธิที่จะฟ้องร้องต่อศาลปกครองเพื่อขอให้เพิกถอนคำสั่งเวนคืนที่ดินได้

ขั้นตอนการเวนคืนที่ดิน

1. รัฐมนตรีผู้มีอำนาจออกพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืน ซึ่งในพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินเวนคืนจะมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

• วัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดิน
• ระยะเวลาการใช้บังคับพระราชกฤษฎีกา
• แนวเขตที่ดินที่จะเวนคืนเท่าที่จำเป็น
• ระยะเวลาการเริ่มต้นเข้าสำรวจ
• เจ้าหน้าที่เวนคืนที่ดิน
• แผนที่หรือแผนผังแสดงแนวเขตที่ดินที่จะเวนคืนที่ดิน

2. เจ้าหน้าที่เวนคืนที่ดินแจ้งให้เจ้าของที่ดินทราบถึงคำสั่งเวนคืนที่ดิน โดยจะมีการแจ้งกำหนดวันเข้าทำการสำรวจเป็นหนังสือให้เจ้าของทรัพย์สินทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 15 วัน และปิดประกาศแนวเวนคืนที่ดินให้ประชาชนทราบโดยทั่วไปตามสถานที่ต่อไปนี้

• ที่ทำการของเจ้าหน้าที่
• ศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร, สำนักงานเขต, ศาลากลางจังหวัด, ที่ว่าการอำเภอหรือกิ่งอำเภอ, ที่ทำการกำนัน, ที่ทำการผู้ใหญ่บ้านและที่ทำการขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในพื้นที่ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่
• สำนักงานที่ดินจังหวัดและสำนักงานที่ดินอำเภอในพื้นที่ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่

ทั้งนี้เจ้าของที่ดินมีสิทธิคัดค้านคำสั่งเวนคืนที่ดินภายใน 30 วันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง

3. หากเจ้าของที่ดินไม่คัดค้านคำสั่งเวนคืนที่ดิน เจ้าหน้าที่เวนคืนที่ดินจะดำเนินการสำรวจราคาที่ดินที่จะเวนคืน และให้คณะกรรมการที่ประกอบไปด้วยผู้แทนของเจ้าหน้าที่, ผู้แทนกรมธนารักษ์, ผู้แทนกรมที่ดิน, นายอำเภอหรือผู้อำนวยการเขตและผู้บริหารท้องถิ่นที่เกี่ยวข้องกำหนดค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดิน

4. ประกาศกำหนดราคาประเมินที่ดินและประกาศค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดินที่เจ้าของจะได้รับ ทั้งนี้เจ้าของที่ดินมีสิทธิตกลงรับราคาค่าทดแทนที่ดิน หรืออาจร้องขอให้คณะกรรมการพิจารณากำหนดราคาค่าทดแทนที่ดินใหม่อีกครั้ง

5. ออกหนังสือแจ้งเจ้าของที่ดินให้มาติดต่อทำสัญญาซื้อขาย

6. เจ้าของที่ดินจะได้รับค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดินภายใน 120 วัน หลังทำสัญญาเสร็จสิ้น

7. ขนย้ายรื้อถอนอสังหาริมทรัพย์ และกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นจะตกเป็นของรัฐ

ข้อควรรู้! สิทธิของเจ้าของที่ดินเมื่อโดนเวนคืนที่ดิน

ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนมีสิทธิดังนี้

• สิทธิที่จะได้รับค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดินที่เป็นธรรม
• สิทธิในการขอพิจารณาให้เพิ่มค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดินโดยมีสิทธิอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีภายใน 90 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับหนังสือ และต้องฟ้องร้องศาลภายใน 1 ปี
• สิทธิได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีธุรกิจเฉพาะค่าธรรมเนียมและค่าอากรแสตมป์สำหรับการโอนที่ดินเวนคืน
• สิทธิขอเปิดทางเข้า-ออก กรณีที่ดินได้รับผลกระทบจากการเวนคืนที่ดิน
• สิทธิที่จะเวนคืนที่ดินได้เฉพาะกิจการที่กฎหมายกำหนดไว้เท่านั้น

ค่าตอบแทนเมื่อถูกเวนคืนที่ดิน

การกำหนดค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดิน เป็นไปตามมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 กำหนดว่า...ค่าทดแทนสำหรับการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ให้คำนวณจากราคาตลาดในวันประกาศใช้พระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน โดยคำนึงถึงปัจจัยสำคัญดังต่อไปนี้

• ลักษณะทางกายภาพ หมายถึง สภาพของดิน สภาพของสิ่งปลูกสร้าง สภาพของสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ
• การใช้ประโยชน์ หมายถึง ประเภทของการใช้ที่ดินในปัจจุบันและอนาคต
• ทำเลที่ตั้ง หมายถึง ที่ตั้งของที่ดินโดยพิจารณาจากระยะทางจากศูนย์กลางเมือง สิ่งอำนวยความสะดวกและสาธารณูปโภค สภาพแวดล้อมและความสะดวกในการเดินทาง
• คุณภาพสิ่งแวดล้อม หมายถึง คุณภาพของอากาศ น้ำ ดิน และสภาพแวดล้อมโดยรวมของพื้นที่

ทั้งนี้คุณสามารถดูวิธีการเช็คพื้นที่ที่สุ่มเสี่ยงจะโดนเวนคืนที่ดินได้ที่ : วิธีเช็คแนวเวนคืนที่ดิน(เบื้องต้น) ก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาฯ