Q&A พระราชบัญญัติควบคุมอาคารเกี่ยวกับการสร้างหอพัก อพาร์ทเม้นท์

หลายๆ คนหันมาจับธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์กันมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะการสร้างหอพัก สร้างอพาร์ทเม้นท์ในเขตเศรษฐกิจ ใกล้สถานศึกษา หรือใกล้ศูนย์ราชการ เพราะต้องยอมรับว่าธุรกิจแนวอสังหาฯ เป็นธุรกิจเสือนอนกิน (ถ้ามีการวางแผนและการดำเนินงานที่ดี) อีกทั้งที่ดินที่ใช้ทำสิ่งปลูกหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์นนั้น นับวันก็จะยิ่งมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นทุกปีๆ ตามความต้องการของตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

และสำหรับการสร้างหอพักหรือสร้างอพาร์ทเม้นท์นั้น จะต้องปฏิบัติตามข้อกฎหมายตลอดจนเทศบัญญัติของแต่ละท้องที่ให้ชัดเจน โดยเฉพาะพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ทั้งนี้ก็เพื่อความปลอดภัยของผู้เข้าพักอาศัยตลอดจนประชาชนที่อยู่บริเวณโดยรอบตัวอาคาร ดังนั้นเมื่อมีข้อกฎหมายเข้ามาเกี่ยวข้องจึงทำให้เกิดคำถามเกี่ยวกับการสร้างหอพัก สร้างอพาร์ทเม้นท์ตามมาอย่างมากมาย ซึ่งทาง Renthub ได้รวบรวมคำตอบที่หลายๆ คน ค้างคาใจมาตอบให้คุณได้หายสงสัยกันแล้วในบทความนี้!  

Q : คำว่า “อาคารสูง” ต้องมีความสูงเกินกี่เมตร โดยวัดระดับความสูงถึงส่วนใดเป็นหลัก ?

A : ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ระบุไว้ว่า “อาคารที่บุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป การวัดความสูงของอาคารให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างไปจนถึงพื้นดาดฟ้า สำหรับอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยาให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงยอดผนังชั้นสูงสุด” หากต้องการสร้างหอพัก สร้างอพาร์ทเม้นท์ที่สูงมากกว่า 23 เมตร ก็ถือว่าเป็นอาคารสูง 

Q : การก่อสร้างอาคารประเภทใดบ้างที่ต้องมีวิศวกรและสถาปนิกตรวจสอบระบบความปลอดภัยของอาคาร ?

A : สำหรับอาคารที่ต้องมีวิศวกรและสถาปนิกตรวจสอบและรับรองความปลอดภัยในด้านต่างๆ ของอาคาร ได้แก่ อาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ  อาคารชุมนุมคน และอาคารตามที่กำหนดในกฎกระทรวง เมื่อตรวจสอบแล้วจะต้องรายงานผลไปยังเจ้าพนักงานท้องถิ่น ตามหลักเกณฑ์ วิธีการและเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวง เพื่อพิจารณาการออกรับรองการตรวจสอบอาคาร 

Q : มีกฎข้อบังคับหรือไม่ว่าการสร้างหอพัก สร้างอพาร์ทเม้นท์ต้องมีขนาดพื้นที่ภายในแต่ละห้องเท่าไหร่ ?

A : ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543 ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ข้อ 19 ความว่า “อาคารอยู่อาศัยรวมต้องมีพื้นที่ภายในแต่ละหน่วยที่ใช้เพื่อการอยู่อาศัยไม่น้อยกว่า 20 ตารางเมตร” ทั้งนี้เพื่อให้ผู้เช่าพักอาศัยมีพื้นที่ในการจัดเก็บของใช้ส่วนตัว มีพื้นที่สำหรับทำงานภายใน และเพื่อความไม่แออัดหมักหมมจนยากแก่การทำความสะอาด ซึ่งห้องพักอาศัยที่มีพื้นที่มากกว่า 20 ตารางเมตร จะสะดวกเคลื่อนย้ายสิ่งของในกรณีเกิดเหตุเร่งด่วน และที่สำคัญห้องที่มีความกว้างจะช่วยลดความเครียดของผู้อยู่อาศัยได้เป็นอย่างดี  

Q : สร้างหอพัก สร้างอพาร์ทเม้นท์ทุกหลังจำเป็นจะต้องสร้างบันไดหนีไฟด้วยหรือไม่ ?

A : อาคารที่พักอาศัยที่มีความสูง 4 ชั้น ขึ้นไป และรวมถึงอาคาร 3 ชั้นที่มีพื้นที่ดาดฟ้าขนาดมากกว่า 16 ตารางเมตร จำเป็นจะต้องมีบันไดหนีไฟ และสร้างบันไดหนีไฟให้ถูกต้องตามกฎกระทรวง ซึ่งบันไดหนีไฟนี้ต้องมีความกว้างมากกว่า 60 ซม. เพื่อให้การอพยพในกรณีฉุกเฉินทำได้สะดวกและรวดเร็ว

จะเห็นได้ว่าในการสร้างหอพัก สร้างอพาร์ทเม้นท์ มีรายละเอียดปลีกย่อยที่เกี่ยวพันกับข้อกฎหมายซึ่งเป็นข้อบังคับให้ปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัดและชัดเจน นอกจากนี้ยังมีกฎหมายควบคุมในการบริหารงานธุรกิจหอพักและห้องเช่า เพื่อสร้างมาตรฐานการบริการของผู้ให้เช่าและป้องกันไม่ให้ผู้เช่าถูกเอาเปรียบจากจากสัญญาเช่าอีกด้วย 

โดยผู้ที่ต้องการเริ่มต้นธุรกิจให้เช่าอยู่อาศัยอสังหาริมทรัพย์นอกจากจะต้องทำความเข้าใจกับข้อกฎหมาย/กฎกระทรวงที่กล่าวไว้ในข้างต้นแล้ว คุณยังต้องตรวจสอบระเบียบเทศบัญญัติของแต่ละพื้นที่ให้แน่ชัดและดำเนินการขออนุญาตก่อสร้างอย่างถูกกฎหมาย เพื่อให้สิ่งปลูกสร้างนั้นได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายนั่นเอง 

และนอกจากจะต้องทำความเข้าใจเกี่ยวกับพระราชบัญญัติควบคุมอาคารแล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่ผู้กำลังต้องการประกอบธุรกิจหอพัก อพาร์ทเม้นต์จะต้องรู้เลยก็คือการจ่าย “ภาษี” สำหรับเจ้าของธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ ซึ่งคุณสามารถติดตามอ่านละเอียดที่สำคัญได้ที่ > > “ภาษี” เรื่องต้องรู้สำหรับเจ้าของธุรกิจอพาร์ทเม้นท์