ตอบคำถามกวนใจ “เจ้าของหอพักมือใหม่” สร้างหอพักกี่ปีถึงจะคืนทุน ?

หนึ่งในธุรกิจที่มาแรงในทุกยุคทุกสมัยและทำได้ง่ายๆ ขอเพียงแค่มีทำเลและเงินทุนนั่นคือ “การสร้างหอพัก” อย่างไรก็ตามก็มีคำถามกวนใจสำหรับคนที่กำลังคิดจะลงทุนด้วยวิธีนี้ว่า หากจะทำธุรกิจหอพัก&อพาร์ทเม้นท์เพื่อหวังเป็น “เสือนอนกิน” ในอนาคต ต้องใช้เวลากี่ปีถึงจะคืนทุน ? แล้วสรุปมันคุ้มค่ากับที่คาดหวังเอาไว้มากน้อยแค่ไหน ? ดังนั้นในบทความนี้จะมาบอกคุณแบบหมดเปลือก เพื่อเป็นตัวช่วยในการตัดสินใจทำธุรกิจหอพัก!

สร้างหอพักแบบกู้เงินธนาคาร

ขอสมมุติให้เห็นภาพง่ายๆ กรณีที่คุณมีที่ดินเป็นของตนเองอยู่แล้ว และต้องการกู้เงินจากธนาคารเพื่อนำมาสร้างหอพัก โดยวางแผนเอาไว้ว่าจะทำหอพักทั้งหมด 20 ห้อง เมื่อทำแผนธุรกิจคร่าวๆ แล้วนำไปพูดคุยกับธนาคารก็ได้เงินทุนมาสมใจอยากที่ 5 ล้านบาท ซึ่งเมื่อไหร่ที่ธนาคารอนุมัติก็เท่ากับคุณต้องเริ่มผ่อนชำระในทันที

คราวนี้มาคิดถึงเรื่องการผ่อนชำระคร่าวๆ สมมุติว่าการกู้ธนาคารของคุณได้ดอกเบี้ยแสนถูกอยู่ที่ 6% ต่อปี เท่ากับว่าในแต่ละเดือนต้องมีการเสียดอกเบี้ยราว 0.5% ของเงินต้น ตีเลขคร่าวๆ ก็อยู่ราวๆ ที่ 25,000 บาท ไม่นับกับเงินต้นที่ต้องผ่อนชำระ

เมื่อสร้างหอพัก อพาร์ทเม้นท์เสร็จเรียบร้อยก็ทำการเปิดให้ผู้สนใจเข้าพักได้ทันที สมมุติว่าคุณทำหอพักย่านชานเมือง ค่าห้องพักต่อเดือนคือ 5,000 บาท หากผู้เข้าพักเต็มทุกเดือน 20 ห้อง เท่ากับรายได้ต่อเดือนจะอยู่ที่ 100,000 บาท หักดอกเบี้ยธนาคาร 25,000 บาท (ไม่รวมเงินต้น) และสมมุติเงินต้นคร่าวๆ ถ้าอยากให้หมดเร็วก็เพิ่มเข้าไปอีก 25,000 บาท เท่ากับต่อเดือนคุณสามารถจ่ายได้ 50,000 บาท เหลืออีก 50,000 บาท

แต่! อย่าลืมว่าในแต่ละเดือนก็มีค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่สามารถเพิ่มขึ้นได้ตลอดเวลา สมมุติเป็นค่าซ่อมแซมหอพักในส่วนที่ชำรุดเสียหาย ทรุดโทรม, ค่าภาษีและอื่นๆ รวมตัวเลขกลมๆ สมมุติว่าอีกเดือนละ 10,000 บาท

เท่ากับกำไรคงเหลือของคุณจะอยู่ที่ 40,000 บาท และสามารถผ่อนส่งธนาคารได้ปีละ 600,000 บาท ดังนั้นหากตีคร่าวๆ ในการผ่อนชำระทั้งหมดก็จะได้เป็น

• รายรับจากผู้เข้าพัก 1,200,000 บาท / ปี
• แบ่งจ่ายค่าผ่อนชำระธนาคาร 600,000 บาท / ปี
• กู้เงินธนาคารมาทั้งสิ้น 5,000,000 บาท บวกดอกเบี้ยเฉลี่ยปีละ 250,000 บาท (สมมุติดอกเบี้ยอัตรา 6% ต่อปี) ทำสัญญาผ่อนชำระ 20 ปี เมื่อเงินต้นรวมดอกเบี้ยก็จะอยู่ราว ๆ 7,500,000 บาท (สมมุติดอกเบี้ยคำนวณแบบลดต้นลดดอกระยะเวลา 20 ปี)
• ค่าซ่อมแซม ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เฉลี่ย 120,000 บาท / ปี
• กำไรที่ได้จากการปล่อยเช่า 360,000 บาท / ปี

หากคิดเทียบสูตรแบบง่าย ๆ ก็จะใช้เป็น 7,500,000 หาร 600,000 = 12.5 ปี

แต่!!! ในความเป็นจริงมันไม่ได้ง่ายขนาดนั้น เพราะในการหาผู้เช่าให้ได้ครบทุกห้องในทุกเดือนถือว่ายากมากๆ อีกอย่างยังมีปัจจัยด้านอื่นๆ เข้ามาเกี่ยวข้อง เพราะตัวเลขที่สมมุติไว้ให้ด้านบนเป็นเพียงตัวเลขคร่าวๆ ที่ยกตัวอย่างขึ้นมาเท่านั้น เรื่องจริงยังมีการเปลี่ยนแปลงของดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายที่เพิ่ม-ลดเข้ามา หรือการมีหนี้สูญ การไม่จ่ายค่าเช่าของผู้เข้าพัก เป็นต้น

ดังนั้นหากมองในภาพรวมของคนส่วนใหญ่ที่จะได้กำไรแบบคืนทุนจากหอพักจริงๆ อาจต้องใช้เวลานานราว 15-20 ปี บางคนอาจบอกว่าก็กำไรที่ได้จากการปล่อยเช่าในแต่ละปีไม่ถือเป็นการคืนทุนหรือ? คำตอบคือ กำไรที่ได้นั้นคุณยังมีเรื่องที่ต้องนำไปบริหารจัดการในชีวิตประจำวัน ซึ่งการคืนทุนจริงๆ ต้องหมายถึง การมีเงินเย็นเก็บไว้เรียบร้อยโดยไม่ต้องยุ่งเกี่ยวใดๆ ทั้งสิ้น!

สร้างหอพักแบบใช้เงินตนเอง

เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนว่าระยะเวลาคืนทุนของการทำหอพักอยู่ที่เท่าไหร่ เราจะสมมุติเป็นตัวเลขเดียวกันแต่เปลี่ยนจากการกู้เงินธนาคารมาเป็นเงินตนเองทั้งหมด คือ ลงทุน 5,000,000 บาท คนเข้าพักเฉลี่ยอยู่ที่ 15 ห้อง / เดือน ก็จะมีรายได้ 75,000 บาท / เดือน หักค่าใช้จ่ายจิปาถะ 15,000 บาท / เดือน ได้กำไรคงเหลือ 50,000 บาท นำไปใช้จ่ายส่วนตัวเหลือกำไรแท้จริง 30,000 บาท 

กำไรดังกล่าว X12 = 360,000 บาท เมื่อเฉลี่ยกับเงินที่ลงทุนไปอาจมีการคืนทุนราว 13-14 ปี ดังนั้นภาพรวมของการสร้างหอพัก อพาร์ทเม้นท์ต่างก็จะตกราวๆ 15 ปี เป็นอย่างน้อย หรือถ้าใครหารายได้จากช่องทางอื่นเพิ่มเติม มีการลดต้นทุนได้มากขึ้น ก็อาจลดลงเหลือราว 10-12 ปี ก็พอไหวอยู่เหมือนกัน 

ทั้งหมดนี้เป็นข้อมูลเบื้องต้นที่เราอยากให้ทุกคนที่กำลังมีแผนอยากจะสร้างหอพัก&อพาร์ทเม้นท์ ได้มองเห็นแบบคร่าวๆ ซึ่งมันไม่ใช่ข้อมูลตัวเลขที่แม่นยำหรือตายตัวทั้งหมด แต่! ถ้าคุณวางแผนและอยากจะทำธุรกิจทางด้านนี้จริงๆ คุณจะต้องศึกษาข้อมูลในการลงทุน ข้อมูลทางด้านการเงิน ดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายต่างๆ รวมถึงปัจจัยอื่นๆ เช่น คู่แข่ง ทำเล ฯลฯ เพื่อที่มันจะได้เป็นประโยชน์ต่อการดำเนินธุรกิจหอพักของคุณนั่นเอง